Pitanja i odgovori o porezima na stambene kredite

Savezni kreditni program za stambeno zbrinjavanje s niskim prihodima uspješan je od 1987. godine u pružanju stanara s niskim prihodima s pristojnim stanovima po pristupačnoj cijeni. Ako tražite stan u poreznom imovinom , postoje određene stvari koje biste trebali znati prije nego što se prijavite.

Ovdje su odgovori na često postavljana pitanja o saveznom programu kreditiranja poreza na stambene kredite s niskim prihodima.

P: Koji je porezni kreditni program?

O: Porezni kreditni program, poznat i pod nazivom "savezni kreditni program za stambeno zbrinjavanje s niskim prihodima" ili jednostavno LIHTC, popularan je stambeni program koji se održava od 1987. godine. Za razliku od većine stambenih programa kojima upravlja HUD, kreditni program upravlja IRS, u koordinaciji s državnim agencijama za financiranje stambenog financiranja diljem zemlje. Stanodavci koji sudjeluju u programu dobivaju porezne olakšice za 10 godina za svoje porezne olakšice u zamjenu za iznajmljivanje barem nekih svojih stanova stanarima s niskim prihodima uz ograničenu najamninu.

P: Mogu li potražiti porezni kredit?

O: Ne. Porezni kreditni program dobiva svoje ime jer vlasnici imovine sudionica primaju vrijedne porezne olakšice u zamjenu za održavanje zgrada pristupačnim. Kao stanar u poreznom imovinskom vlasništvu , korist koju dobivate dolazi u obliku ograničenog iznosa, pod pretpostavkom da ste prihvatljivi za prihod.



P: Kao dio prihoda kućanstva, računaju se anuiteti?

O: Ako imate mirovinu ili drugu anuitet, postoji dobra šansa da će se na neki način računati kao dio vašeg dohotka kućanstva. Kako bi stanodavac trebao odrediti kako postupati s anuitetom koji imate (ili koju možete postaviti nakon što potpišete zakup za stan s niskim dohotkom u poreznoj imovini) ovisi o tome imate li pravo povući saldo anuitet i ako već primate uplate.

Ako ste već počeli plaćati, stanodavac će morati pitati svog brokera da li imate pravo povući saldo renta. Ako imate ovo pravo, tada stanodavac mora tretirati vaš anuitet kao sredstvo.

Također, nakon što počnete primati isplate mirovina, obično ga ne možete pretvoriti u paušalni iznos novca. Ako je to vaša situacija, tada će redoviti isplata biti tretirani kao dohodak vašeg stanodavca.

Očekujte da će vaš stanodavac morati provjeriti imate li pravo povlačenja salda (čak i ako se procjenjuje kazna), koja je osnova za koju se očekuje da će anuiteta rasti u nadolazećoj godini, svaka kazna za predaju ili prijevremeno povlačenje , te porezna stopa i porezna kazna koja bi se primjenjivala ako biste trebali povući cjelokupni iznos renta.


P: Jesu li povjerenja broje kao dio prihoda kućanstva?

O: Povjerenja se često broje na neki način kao dio prihoda kućanstva. Kako bi stanodavac trebao odrediti kako postupati s povjerenjem koje imate (ili koje možete postaviti nakon što potpišete zakup za stan s niskim dohotkom u poreznom zajmu), ovisi o tome imate li pristup glavnici na računu ili prihod od računa.

P: Imovina se računa kao prihod?

O: Ne. Imovina se ne računa kao prihod, ali se svaki prihod koji proizvodi sredstvo uobičajeno računa pri određivanju prava na dohodak kućanstva ... Opširnije

P: Da li stanodavci potvrđuju prihode?

O: Da. Ako razmišljate o podnošenju zahtjeva za stan s niskim dohotkom u poreznoj imovini, očekujte da će stanodavac ili upravitelj imovine trebati provjeriti prihode i imovinu. Porezni kreditni program izričito zahtijeva provjeru, s obzirom na to koliko je u pitanju ... Pročitajte više

P: Kako je točno izračunata moja renta?

O: Najam se izračunava na temelju broja spavaćih soba u apartmanu, a ne stvarnog broja ljudi koji tamo žive. Vaš stanodavac mora izračunati vašu najam uz pretpostavku da u svakoj spavaćoj sobi (ili jednom stanaru, u slučaju jednog studija) živi 1,5 putnika.

Dakle, najamnina za dvosobni stan, na primjer, temeljit će se na tri osobe (1,5 x 2 spavaće sobe) u stanu.

Iznos poreznog iznosa uključuje i komunalnu naknadu.

Maksimalna najamnina koju možete zatražiti za plaćanje jedinice s niskim prihodima u imovinsko-kreditnom posjedu iznosi 30% postotka (obično 50% ili 60%) medijana bruto prihoda područja (AMGI).


P: Utječe li broj ljudi u mojem kućanstvu na pravo?

O: Da. Broj ljudi u vašem kućanstvu utječe na to hoćete li se kvalificirati za jedinicu s niskim prihodima na nekretnini poreznog kredita. Vaše kućanstvo mora zaraditi manje od određenog postotka medijana bruto prihoda (AMGI), koji se temelji na veličini kućanstva. S druge strane, najam porezne olakšice ne temelji se na stvarnom broju ljudi u vašem stanu.

P: Hoću li morati potpisati poseban zakup?

O: Ne. Porezni kreditni program ne zahtijeva od stanara da stanari potpišu poseban zakup. No, možete pronaći dodatni ugovor o zakupu s jednom ili dvije odredbe specifične za program poreznog kreditiranja. Na primjer, vjerojatno možete očekivati ​​klauzulu koja zahtijeva suradnju s vašim stanodavcem u recertifikaciji i potvrđivanju vašeg prihoda svake godine, a postoji i jezik koji kaže da ako vaš stanodavac uoči da ste svjesno dali lažne ili nepotpune informacije o prihodima pri određivanju prihvatljivosti, to moglo bi biti razlog za ukidanje vašeg najma.

P: Mogu li iznajmiti na mjesečnoj osnovi?

O: Prilikom prvog potpisivanja najma stana na nekretninama s poreznim kreditom, mora biti najmanje šest mjeseci (iako postoji nekoliko iznimaka). Nakon toga, vi i vaš stanodavac mogu pristati na obnovu najma na mjesečnoj osnovi.

P: Hoće li u zgradi biti stanarskih stanara?

O: Možda postoji. Mnoga svojstva poreznih kredita uključuju neke stanove s niskim dohotkom i neke tržišne stope.

P: Hoću li se istaknuti kao niski dohodak ako postoje stanarine?

O: Ne biste trebali. Zemljišnima se traži da ne odvajaju tržišne stope i stanove s niskim dohotkom, a nitko na vašoj poreznoj imovini ne bi trebao znati koliko ćete platiti stanarinu ako im ne kažete.

P: Je li moj prihod određen na temelju onoga što sam napravio u proteklih godinu dana?

O: Ne. To je određeno gledanjem naprijed i "godišnjim" ostvarivanjem prihoda za iduću godinu. Na primjer, ako zaradite 3.000 dolara mjesečno na poslu, taj će se prihod računati kao 36.000 dolara (12 mjeseci x 3.000 dolara), čak i ako se ispostavi da ste dobili povišicu ili čak izgubili posao mjesec dana nakon što ste se preselili u stan.

P: Kako stanodavci broje nepravilni dohodak od zaposlenja?

O: Dohodak zaposlenosti mora biti uključen kao dio prihoda kućanstva, bez obzira na to jesu li prihod stabilan ili nepravilan.

Uobičajeno, zemljoposjednici koji sudjeluju u poreznom kreditnom programu moraju koristiti trenutne okolnosti stanara da "godišnje" ostvaruju dohodak, što znači da uključuje iznos koji stanar očekuje da će zaraditi u narednih 12 mjeseci, čak i ako se ispostavi da je taj broj puno veći ili niže.

P: Hoće li nas rješavanje razvoda ili zajednička imovina diskvalificirati?

O: Ne. Neiskusni stanar nije diskvalificiran samo zato što ima razvod ili zajedničku imovinu.

Iako je moguće da se vaš dohodovni položaj nakon razvoda učinio neprihvatljivim, ako imate razvod ili zajedničku imovinu, nisu valjani razlozi za odbijanje obrade prijave poreznog kreditnog zahtjeva ili automatski smatraju da podnositelj zahtjeva nije prihvatljiv za prihod.

P: Je li najam na temelju mojih prihoda?

O: Ne. Za razliku od ostalih stambenih programa, najam poreznih olakšica temelji se na prosječnom dohotku u vašoj županiji ili drugom lokalnom području. Ovaj je prosjek poznat kao "srednja bruto prihoda područja" (AMGI), koju HUD ažurira svake godine. Vaš stvarni prihod je važno kada se radi o određivanju ako se kvalificirate za stan s niskim prihodima na nekretnini poreznog kredita. No, stvarna renta koju plaćate ne temelji se na vašem dohotku.

P: Jesam li neupotrebljiv za druge ako zaradim previše prihoda za porezni kredit?

O: Ne nužno. Iako svaka porezna imovina mora slijediti ista pravila za utvrđivanje prava na dohodak, vi svibanj zaraditi previše za jedan porezni kredit, ali još uvijek se smatraju prihvatljivima za druge. To se može dogoditi ako, na primjer, zaradite 55% ograničenja dohotka. Nekretnina koja mora iznajmiti stanarima koji zarađuju ne više od 50% ograničenja dohotka bi vas odbacila, ali imovina koja se koristi u iznosu od 60% mogla bi vam pomoći. Isto tako, ograničenja prihoda razlikuju se po županiji, pa ako zarađujete malo previše prihoda za jednu nekretninu, možda ćete imati uspjeha u nekom drugom entitetu koji koristi različite granice.

P: Može li se izbaciti ako se moj prihod odmakne nakon što se preselim?

O: Ne biste se trebali brinuti o iseljavanju zbog preuzimanja prihoda. Ako vaš dohodak raste do 140% bruto prihoda srednjeg područja (AMGI), nema problema. Ako vaš prihod raste iznad te razine, može zahtijevati od stanodavca da poduzme korake kako bi se osiguralo da zgrada ostane kvalificirana za sve svoje porezne olakšice.

U najgorem slučaju, vaš stanodavac može (uz pravilnu obavijest) prebaciti stan na tržišnu cijenu i izgubiti će vam dobrobit vaše ograničene najamnine. Međutim, ako je vaš dohodak toliko visok, stvarno niste niži prihod i trebate si priuštiti najamninu od tržišne cijene. Stanodavci na poreznim kreditnim sredstvima mogu samo iseliti stanare za "dobre razloge" kako je to određeno državnim ili lokalnim zakonima. To također znači da vaš stanodavac ne može odlučiti da neće obnoviti vaš zakup bez dobrog razloga.

P: Svaki put kad se mijenja moj prihod, moram li dobiti recertifikaciju?

O: Na sreću, br. Program poreznog kreditiranja nema "privremene ponovne potvrde", što znači da, ako prebacite posao, dobijete podizanje ili kupujete ili prodate imovinu, ne morate dobiti ponovno ostvareni prihod. Trebali biste očekivati ​​sastanak s menadžmentom kako biste ponovili vaš prihod samo jednom godišnje, obično oko godišnjice potpisivanja zakupa.

P: Kao student, mogu li živjeti u poreznom imovinom?

O: Opće pravilo je da ako je svatko u vašem kućanstvu redoviti student, onda ne možete iznajmiti porez na nekretninu. Dakle, ako ste redoviti student s cimerom koji odlazi u školu s pola radnog vremena, onda ste dobro. Ako svatko u vašem kućanstvu ode u školu na puno radno vrijeme, pitajte menadžment da li ste u izuzetak.

P: Da li porezna imovina mora biti usklađena s zakonima o diskriminaciji?

O: Da. Svojstva poreznog kredita podliježu istim zakonima o poštenom zakonu kao i konvencionalna svojstva. Osim toga, zahvaljujući sporazumu između HUD-a, Odjela za riznicu i Odjela za pravosuđe (DOJ), IRS može lako naučiti o povredama vlasnika stambenog prostora i koristiti ga kao osnovu za neusklađenost poreznog kredita. To znači da stanodavci u poreznim kreditnim svojstvima imaju još više razloga da vas ne diskriminiraju.

P: Kako stanari i izgledi mogu dobiti više informacija o zahtjevima programa?

O: Stanari i izgledi često imaju pitanja o prihodima i pravilima za porezna sredstva. Osim odgovora na često postavljana pitanja koja su ovdje odgovorena, možete dobiti državno-specifična pitanja odgovorila od strane državnih stambenih financija agencija koja upravlja porezni kredit program gdje živite. Pogledajte popis agencija za financije državnih kuća .