Iako nije široko oglašen, federalno podržan program zvan FHA 203 (k) zajam može biti samo vaša karta za dobivanje tog projekta poboljšanja kućanstva . To je također način na koji možete pomoći u pojednostavljenju procesa, tako da ne trošite više vremena u razgovoru s zajmodavcima nego što ste arhitektima i izvođačima.
Glavni caveat s ovim programom je da morate osigurati FHA 203 (k) dok pregovarate o prvom hipoteku o kupnji kuće.
Budite oprezni da kredit FHA 203 (k) nije za svakoga, čak i za one koji se kvalificiraju. Jedan od razloga je njezina neizbježna birokracija. Zapravo, HUD to priznaje i pokrenuo je program potvrđivanja samostalnih konzultanata 203 (k) koji vam mogu olakšati postupak.
Sažetak
- "Rehab zajam" je nadimak za FHA 203 (k) hipoteka osiguranja.
- Ovaj program upravlja US Department of Housing and Urban Development (HUD).
- Možete dobiti do 35.000 USD za poboljšanja (minimalni iznos koji možete poduzeti je $ 5.000).
- Morate uzeti ovaj zajam u trenutku kupnje kuće.
- Uz ovaj zajam sudjeluje birokracija, ali postoje konzultanti koji vam mogu pomoći.
- Ne možete uzeti zajam za bilo što. Možete ga koristiti samo za dopuštene projekte za poboljšanje kućanstva, koji imaju tendenciju da se pokreću duž linije sigurnosti, vodoopskrbe, modernizacije, ekspanzije i još mnogo toga.
Što je FHA 203 (k) Rehab zajam?
Osiguravanje financiranja kada ustanovite da kuća s dijamantom u ruci može biti pravi problem.
U vašem umu, samo znate da će to biti lijepa blok, ali zajmodavci možda ne dijele tu viziju. Čak i ako ste u mogućnosti dobiti financiranje za kupnju kuće, još uvijek se suočavate sa zastrašujućim zadatkom osiguranja drugog seta financiranja za rehabilitaciju.
FHA 203 (k) zajam je kombinirani hipotekarni zajam i remodeliranje zajma izdane od hipotekarnih zajmodavaca i osiguran od strane HUD-a.
Možete dobiti do 35.000 dolara zajma kako biste poboljšali svoj dom, ali samo za ograničeni broj projekata za poboljšanje kućanstva.
Zašto je vlada tako velikodušna? Nije toliko o velikodušnosti kao o većoj, globalnoj slici i američkoj ekonomiji. Putem HUD-a i programa FHA 203 (k), vlada je više zabrinuta revitalizacijom ili održavanjem cjelokupnih zajednica i osiguravanjem da nacionalna zaliha postojećih kuća ne opada. Ipak, možete osobno imati koristi od tih širokih motiva.
Pomažući u rješavanju problema golemog kapitala
Prednost programu FHA 203 (k) je da popunjava nedostajući kapital koji su potrebni vlasnicima kuća nedavno kupljenih domova.
Kupnja kuće koja treba pomoć i osiguranje financiranja istovremeno je paradoks. Morate prvo izgraditi kapital u kući prije nego što istaknete drugi zajam. Dioničarstvo se obično sastoji od otplata glavnice na zajam dok je dom dobiva na vrijednosti. Ovo treba vremena.
Manje poželjna alternativa je da se jedan unsecured ili potpisni zajam za taj remodel rad. Čak i ako možete dobiti jedan unsecured zajam, kamatne stope će biti daleko veća nego ako dobijete zajam koji koristi vaš dom kao kolateralna.
Bez FHA 203 (k), kuće će obično prvo pronaći kuću koja treba nježnu njegu. Zatim se prijavljuju za prvi hipotekarski zajam koji pokriva samo kupovnu cijenu kuće. Iako to izgleda idealno, zajmoprimci ne mogu tražiti dodavanje dodatnih 35.000 dolara na taj prvi hipotekarni zajam. Prvi hipotekarni krediti pokrivaju samo tu nabavnu cijenu i ništa više. Nakon kupnje kuće i nakon nekog vremena vlasništvo kuće, homeowner će se prijaviti za drugu hipoteku, home equity zajam ili HELOC (home equity line of credit) za plaćanje preuređenja.
Ono što HUD / FHA provodi ispunjava taj jaz između trenutnog kapitala kuće i iznosa zajma osiguranjem zajma. U biti, to je kao bogati stric koji ulazi i kaže: "Ja ću djelovati kao podloga za taj zajam dok se kuća ne može poboljšati".
prednosti
- Dobit ćete jedan početni hipotekarni zajam za pokriće kupnje i pregradnja vašeg namjeravanog doma. To vam štedi od iznošenja dva odvojena zajma.
- Ovaj zajam djeluje kao dobar poticaj da biste započeli s poboljšanjima u kući. Budući da program očekuje da koristite novac za rehabilitaciju, morate započeti u razumnom vremenu. Ovo izbjegava procrastanje godinama.
- Za razliku od nekih kredita koji imaju kratke rokove otplate, FHA 203 (k) krediti su paralelni dužini vašeg hipotekarnog kredita. Na primjer, ako imate tradicionalnu hipoteku od 30 godina, imate i 30 godina da vratite dio preoblikovanja kredita.
Nedostaci
- Zbog zahtjeva programa, razdoblje zatvaranja kredita obično je dulje od konvencionalnog zajma. Razdoblja zatvaranja kreću se od šezdeset do devedeset dana.
- Vaš izbor lenders je ograničen. Umjesto toga, morate riješiti HUD popis odobrenih FHA 203 (k) zajmodavaca.
- Uključena je značajna količina birokracije. Da biste se kvalificirali za zajam, morat ćete podnijeti detaljni prijedlog, uključujući i arhitektonske crteže.
Popis dopuštenih obnova
Dopušteni remodeli zvuči prve restriktivno. No, imajte na umu da se te definicije mogu protezati i još uvijek ostati legitimne prepravke. Općenito, HUD je zabrinut da 203 (k) novac ne treba koristiti za "luksuzne predmete i poboljšanja", kako to nazivaju.
Ipak, naglašavaju da će "slikanje, dodavanje soba , palube i drugih stvari, čak i ako dom ne treba nikakva druga poboljšanja", biti unutar opsega 203 (k). Dopušteni projekti:
- Preuređuje osobe s invaliditetom
- Modernizirati zastarjelu kuću
- Poboljšajte energetsku učinkovitost svog doma
- Landscaping i drugi vanjski radovi
- Ugradnja ili zamjena krova , kanala i spuštanja
- Promijenite strukturu kuće i / ili rekonstruirajte kuću
- Uklonite sigurnosne opasnosti
- Estetska poboljšanja
- Ugradnja vodovoda , uključujući dobro i rad septičkog sustava
- Dodaci ili zamjene podnih obloga (uključuje podne tretmane)
Je li FHA 203 (k) čudo zajam?
Na licu toga, FHA 203 (k) rehab zajam (često pogrešno naziva 201k zajam) može se činiti kao čudo.
Uostalom, ti imaš novca za kupnju kuće i dodatni novac da preoblikuje kuću, a ti to odmah odlaziš. Međutim, važno je zapamtiti da:
- Ovo je još uvijek zajam, a ne bespovratna sredstva. Mora se vratiti, iako imate cijelu dužinu zajma kako biste ga vratili natrag.
- Budući da je to zajam, kamata se naplaćuje. Te htijenje ištanje to konzultirati raspored plaćanja kako bi vidjeli koliko ukupnog interesa ovaj zajam košta vas za cijeli život kredita.
- Zbog dužeg razdoblja zatvaranja, FHA 203 (k) ne može vam pomoći na vrlo konkurentnom tržištu gdje morate kupiti brzo i bez komplikacija.